L’hôtel aristocratique et le changement urbain au XVIIIe siècle. Les opérations immobilières du comte de Choiseul-Gouffier dans le nord-ouest parisien, 1777-1782

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L’hôtel aristocratique et le changement urbain au XVIIIe siècle. Les opérations immobilières du comte de Choiseul-Gouffier dans le nord-ouest parisien, 1777-1782
   1 Natacha Coquery, Université de Nantes, CRHIA   L’hôtel aristocratique et le changement urbain au XVIII e  siècle. Les opérations immobilières du comte de Choiseul-Gouffier dans le nord-ouest parisien, 1777-1782 Paru dans TAKAZAWA (N.), THILLAY (A.), YOSHIDA (N.), éd., Paris et Edo : pour une histoire comparative des villes traditionnelles,  Tokyo, Yamakawa Shuppansha, Histoire urbaine,  n° spécial, 2009, vol. 2, p. 105-117. L’hôtel particulier occupe au XVIII e  siècle une place de choix dans le marché immobilier parisien. Les maisonnées aristocratiques ne sont pas indéfectiblement attachées à leur rue, à leur quartier, tissant une fois pour toutes à partir de ce centre la toile de leurs relations. Pour les courtisans avides de changement, prisonniers de la société de cour et de son modèle de consommation, l’hôtel est un élément de la constellation d’objets qui marque la distinction. Comme les autres, c’est un bien qui est souvent échangé ou transformé car sa valeur repose précisément sur son aptitude à exprimer la différence. Le signe le plus clair du respect de la mode se lit dans le déplacement massif de la haute aristocratie de l’est vers l’ouest de la capitale entre le dernier tiers du XVII e  et le premier tiers du XVIII e  siècle 1 . Mode, prestige du rang, volonté de distinction, consommation et société de cour sont intimement liés : changer d’hôtel est un excellent exemple de « consommation de prestige, de consommations imposées par la lutte pour le statut social et le prestige 2  ». Sans doute est-ce à force de considérer leur hôtel comme une marchandise que les nobles en viennent à tenir pour normale une mobilité résidentielle qui révèle que la maisonnée aristocratique n'est pas nécessairement enracinée dans son 1 . COQUERY (N.), L’hôtel aristocratique. Le marché du luxe à Paris au XVIII  e  siècle,  Paris, Publications de la Sorbonne, 1998, « L’hôtel aristocratique, un objet d’échange », p. 181-274.   2 . ELIAS (N.), La société de cour,  Paris, Flammarion, 1985 (1969), p. 49.   2  bien. Or cette conception a suscité des transformations spatiales, architecturales et urbaines, mais aussi sociales : les aristocrates ont fait partie des acteurs qui, par la valorisation de leur patrimoine en immeubles de rapport, ont provoqué une nouvelle densification de l’espace parisien ; celle-ci induit une métamorphose sociale du quartier. On se propose de questionner la métamorphose de ces « fragments de ville 3  », où se trouvèrent modifiés à la fois le bâti, son usage et le tissu urbain, dans un contexte de désengagement royal. L’étude des liens tissés entre vente, spéculation et urbanisme permet de démonter les mécanismes spéculatifs, restituer les transformations du tissu urbain, saisir les mutations sociales. Le cas du comte de Choiseul, dynamique homme d’affaires qui sut exploiter la vogue des quartiers du nord-ouest, est à cet égard exemplaire ; d’où l’intérêt d’étudier de près les opérations qu’il dirigea dans un secteur en mutation, rues Coqhéron et neuve Saint-Augustin (hôtels de Gouffier et de Choiseul). L’aristocrate, acteur urbain  Dans la seconde moitié du XVIII e  siècle, la périphérie de la capitale, notamment les quartiers occidentaux, offre ses larges terrains encore inhabités aux initiatives privées. En 1765, de guerre lasse, le roi étend l’autorisation de bâtir à l’ensemble du faubourg Saint-Honoré, à l’ouest du vieux centre 4 . Le pouvoir, en renonçant à freiner et à organiser la croissance de la capitale, laisse le champ libre à l’initiative privée. Des communautés religieuses, des architectes, des entrepreneurs, des fermiers généraux et des banquiers mais aussi des aristocrates participent de ce mouvement, avec à leur tête les premiers d’entre eux, Orléans, Artois, Provence, Condé, Conti. Le comte d’Artois tente de lotir sa pépinière du Roule au milieu des années 1770 tandis que son frère le comte de Provence essaie d’urbaniser une partie de ses jardins du Luxembourg. Le prince de Carignan a 3 . PINON (P.), « Les lotissements de la rue Taibout et du couvent des Capucins. La Chaussée d’Antin à la fin du XVIII e  siècle », Bulletin de la Société d’histoire de Paris et de l’Ile-de-France,  t. 113-114, 1986-1987 [1988], p. 264 ; « Lotissements spéculatifs, formes urbaines et architectes à la fin de l’Ancien Régime », Les Cahiers de la Recherche Architecturale,  supplément au n° 6-7, octobre 1980, p. 179 sqq.   4 . BARDET (G.), Naissance et méconnaissance de l’urbanisme. Paris,  Paris, Sabri, 1952, p. 247-248 ; HALBWACHS (M.), « Les Plans d’extension et d’aménagement de Paris avant le XIXe  siècle », La Vie urbaine,  n°2, 1920, p. 5-28 ; LAVEDAN (P.), Histoire de l’urbanisme à Paris,  dans Nouvelle histoire de Paris,  Paris, Hachette, 1975, chapitre III  , p. 201-270 ; BERGERON (L.), dir., Paris. Genèse d’un paysage,  Paris, Picard, 1989.     3 envisagé très tôt le lotissement de son immense jardin : en plein cœur de Paris, l’hôtel de Soissons occupe 5 000 toises (près de 20 000 m2) 5 …   Le comte de Choiseul-Gouffier fait partie de ces aristocrates promoteurs. Parmi ses différentes activités dans le domaine immobilier, il prit en effet le risque financier de faire construire un vaste bâtiment destiné à la vente qui, acheté par le roi, devint l’hôtel de la Régie générale. Simultanément, sur deux autres terrains, il lotit une de ses demeures et en convertit une autre en immeuble de rapport. Il ne semblait pourtant pas formé à ces affaires : Marie-Gabriel-Florent-Auguste, comte de Choiseul-Gouffier (1752-1817), mena de pair une carrière de diplomate et d'homme de lettres archéologue. Entré dans le service comme officier de cavalerie, il fut fait colonel du régiment de la couronne en 1784. Mais il abandonne le métier des armes pour l’ambassade de France à Constantinople, emmenant avec lui savants et hommes de lettres. Dès 1779, il avait été admis à l’Académie des Inscriptions puis cinq ans plus tard à l’Académie française. Le premier volume de son Voyage pittoresque en Grèce  parut en 1782, à la suite d’un séjour qui l’avait fortement impressionné (le second volume sera achevé en 1809). Appelé à l’ambassade d’Angleterre en 1791, il refuse et reste à Constantinople, puis passe en Russie chez Catherine II  puis Paul Ier . Apprécié, il est nommé directeur de l’Académie des arts de Saint-Pétersbourg et des bibliothèques impériales. De retour en France en 1802, il est nommé en 1814 lieutenant général, ministre d’État et membre du conseil privé, en 1815 pair de France, enfin en 1816 secrétaire de la chambre des pairs et académicien libre de la classe des beaux-arts de l’Institut 6 . Ces activités intellectuelles et professionnelles ne l’empêchèrent pas, en l’espace d’une demi-douzaine d’années, entre la fin des années 1770 et son départ pour la Porte ottomane en 1784, de mener des opérations immobilières d’envergure dans les deux quartiers occidentaux de la rive droite où il possédait des hôtels : près des Halles, les rues Coqhéron et Pagevin (hôtel de Gouffier) ; plus au nord-ouest, dans un secteur alors en pleine mutation, les rues neuve Saint-Augustin et de Gramont (hôtels de Choiseul et de la Régie). 5 . BOUDON (F.), « Urbanisme et spéculation à Paris au XVIIIe  siècle. Le terrain de l’Hôtel de Soissons »,  Journal of the Society of Architectural Historians,  n° 4, décembre 1973, p. 267-306.   6 .COURCELLES (chevalier de), Histoire généalogique et héraldique des pairs de France…,  Paris, 1826, t. VI  , p. 163-167.     4 La conversion de l’hôtel aristocratique en immeuble de rapport : un éventail social élargi  Près de la place des Victoires, l’hôtel de Gouffier s’étendait sur environ 500 toises (2 000 m2) ; il se composait d’un bâtiment sur la rue Coqhéron, d’une aile droite sur la rue Pagevin qui se prolongeait jusqu’à la rue des Vieux-Augustins, et de deux maisons en retour sur cette rue dont l’une formait l’encoignure de la rue Pagevin (voir documents n° 1 et n°2, l’hôtel de Gouffier) 7 . En 1781 et 1782, le comte se lance dans d’importants travaux. Son beau-père le marquis de Gouffier en avait déjà entrepris de considérables à la fin des années 1730. Dans un terrain joignant alors le bout de son jardin, sur la rue des Vieux-Augustins et au coin de la rue Pagevin, le marquis avait édifié une maison de rapport de trois étages qui remplaçait des bâtiments délabrés composés de boutiques et d’écuries. L’ensemble des travaux fut surveillé par l’architecte du roi Constant d’Ivry ; ils coûtèrent près de 168 000 livres. En 1741, le marquis donna à bail moyennant 2 500 livres une partie de la maison à un locataire principal, marchand mercier : deux boutiques, une arrière- boutique, l’entresol, trois étages de chambres avec le grenier au-dessus, une cour et des caves 8 . Quarante ans plus tard, l’édifice en aile (parcelles n°12 à 17) est rebâti sous forme de maisons à location de cinq étages avec boutiques ; l’hôtel est profondément remanié. L’ensemble des travaux coûte quelque 300 000 livres. La grande demeure aristocratique disparaît ; le vaste jardin orné de compartiments, dont la superficie dépassait 500 m2, a diminué de plus de moitié au profit des nouveaux bâtiments et cours. Le nouvel hôtel de Gouffier, de taille modeste, conserve toutefois la traditionnelle aile entre cour et jardin. Dès 1782, les rez-de-chaussée commencent à être loués en boutiques et les étages en appartements et en chambres : le comte cherche à rentabiliser son bien au plus vite. Il 7 . Atlas des plans de la censive de l'archevêché dans Paris…,  feuille vingt-quatrième : l’hôtel de Gouffier est constituée de la parcelle n°7 rue Coqhéron, des parcelles n°12 à 17 rue Pagevin et des parcelles n°50 et 51 rue des Vieux-Augustins.   8 .Archives nationales (A. N.), T 153/24.     5 semble que l’hôtel ait été destiné dans un premier temps à une famille aisée puisque l’intendant propose de le mettre en location à 9 000 livres : Cet hôtel est composé de 6 appartements de 4 pièces, 3 avec salon. Six chambres a cheminées pour officiers, logement pour 10 a 12 domestiques, cuisine, lavoir avec pompe dans les souterrains, office, garde manger ; 4 remises, ecuries pour 8 chevaux avec terrasse audessus. Cour de 4 a 5 voitures et un petit jardin d’environ 56 toises de superficie 9 …  Mais par bail passé le 27 juillet 1782, l’hôtel est finalement loué 7 500 livres à un locataire principal, le sieur Féry, qui le transforme en hôtel garni. Malgré quelques boutiques et appartements vacants, le rendement des maisons voisines est appréciable. L’investissement se révèle fructueux : les loyers des 53 locataires approchent en 1784 26 000 livres, en 1787, 32 000 livres, en 1791, 37 500 livres. La partition verticale des bâtiments entraîne l’hétérogénéité sociale : plus on monte dans les étages, plus se réduit le loyer 10 . L’immeuble offre ainsi un large éventail de conditions sociales : membres de la bourgeoisie (artisans, boutiquiers, officiers…) et des classes laborieuses (petits commis, compagnons, ouvriers). La maison n°17, qui joint l’hôtel et forme l’aile sur la cour et la rue Pagevin, contient six boutiques en rez-de-chaussée ; les trois premiers étages se composent chacun de deux appartements avec antichambre, chambre à coucher, salon, cabinet, garde-robe, cuisine, entresol pour domestiques et cave ; le quatrième étage est distribué en trois petits appartements, les combles en six chambres. En 1784, la maison est habitée par 15 locataires qui paient chaque année entre 1 400 livres, la grande boutique du rez-de-chaussé, et 34 livres, la minuscule chambre sous les combles ; au total plus de 4 300 livres. Les boutiques sont occupées par un limonadier (1 400 livres), un layetier (550 livres) et un épicier (500 livres). Deux appartements au troisième sont loués 400 livres au sculpteur du duc de Chartres, 300 livres à un valet de chambre ; deux chambres 170 livres à un courrier (porteur de dépêches). Au quatrième étage se sont installés deux musiciens (250 et 140 livres) et un commis à la poste (260 livres). Dans les six chambres du cinquième étage vivent le peintre du comte, un frotteur, une ouvrière, deux domestiques et un 9 .A. N., T 153/2 : estimation de l’hôtel de Gouffier, janvier 1782.   10 .JURGENS (M.), COUPERIE (P.), « Le logement à Paris aux XVIe  et XVIIe  siècles : une source, les inventaires après décès », Annales ESC,  t. XVII, n°3, mai-juin 1962, p. 488-500.  
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